주택담보대출 계산기

같은 금액을 빌려도 어떻게 나눠 갚느냐에 따라 매달 내는 돈과 총이자가 달라져요. 주택담보대출·전세자금·신용대출에서 흔히 쓰는 세 가지 상환방식이 있어요.

• 원리금균등상환 — 매달 같은 금액(원금+이자)을 갚아요. 처음엔 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커져요. 매달 나가는 돈이 일정해 예산을 짜기 쉬워 가장 많이 쓰여요.
• 원금균등상환 — 매달 같은 원금에 남은 잔액 이자를 더해 갚아요. 초반 부담이 크지만 원금이 빨리 줄어 총이자가 가장 적어요. 상환금은 매달 조금씩 줄어들어요.
• 만기일시상환 — 빌린 기간 동안 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚아요. 매달 부담은 가장 작지만 원금이 줄지 않아 총이자가 가장 커요.

1억원을 연 4%로 30년 빌린다고 하면, 원리금균등은 월 약 47.7만원씩 갚아 총이자가 약 7,190만원이에요. 원금균등은 첫 달 약 61만원으로 시작해 점점 줄며 총이자가 약 6,017만원으로 더 적어요. 만기일시는 매달 이자 약 33만원만 내다가 만기에 원금 1억원을 갚아 총이자가 약 1억 2,000만원으로 가장 커요.

같은 원금·금리·기간이라도 상환방식에 따라 총이자가 두 배 넘게 벌어질 수 있어요. 매달 부담과 총이자는 보통 반비례해서, 부담이 작은 방식일수록 총이자가 커지는 경향이 있어요.

월이자율은 연이자율을 12로 나눈 값이고, 총 개월수는 기간(년)에 12를 곱한 값이에요. 원리금균등의 월 상환금은 M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1) 공식으로 구해요(P=원금, r=월이자율, n=개월수).

매달 이자는 그달 시작 잔액에 월이자율을 곱해 계산하고, 상환금에서 이자를 뺀 만큼 원금이 줄어요. 이 계산기는 원 단위로 반올림하고, 마지막 회차에서 누적 오차를 보정해 잔액이 정확히 0이 되게 맞춰요.

이 계산기는 고정금리를 가정한 표준 상환 계산이에요. 실제 대출은 금리가 변동(변동금리·혼합형)하거나 중도상환수수료, 인지세·설정비 같은 부대비용, 거치기간(원금 없이 이자만 내는 기간)에 따라 매달 상환금과 총이자가 달라질 수 있어요.

또 실제로 받을 수 있는 한도와 금리는 DSR·LTV·DTI 규제와 신용도에 따라 정해져요. 계산 결과는 상환 계획을 가늠하는 참고용이며, 정확한 조건은 금융기관 상담으로 확인하세요.

먼저 기호를 정합니다. P는 대출 원금, i는 연이자율, r은 월이자율로 r = i ÷ 12, n은 총 상환 회차입니다. 기간이 30년이면 n = 360입니다. 구하려는 값 M은 매달 갚는 고정 금액입니다. 이자율을 12로 나누는 이유는 이자가 한 달 단위로 잔액에 붙기 때문이고, 이것이 연 4%를 월 0.333…%로 바꾸는 근거입니다.

원리금균등상환은 '매달 같은 금액 M을 n번 갚으면 대출이 정확히 끝난다'는 조건 하나로 정의됩니다. 이 조건을 식으로 옮기면, 앞으로 낼 M들을 오늘 시점 가치로 환산해 모두 더한 값이 원금 P와 같아야 합니다. k개월 뒤에 낼 M의 현재 가치는 M ÷ (1+r)^k이므로, P = M/(1+r) + M/(1+r)² + … + M/(1+r)ⁿ 이 됩니다.

오른쪽은 첫 항이 M/(1+r)이고 공비가 1/(1+r)인 등비수열의 합입니다. 등비수열 합 공식을 적용하면 P = M × (1 − (1+r)⁻ⁿ) ÷ r 로 정리되고, 이를 M에 대해 풀면 M = P × r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ) 입니다. 분자와 분모에 (1+r)ⁿ을 곱해 음의 지수를 없애면 흔히 쓰는 형태가 나옵니다. r = 0인 무이자 대출이면 이 식은 0으로 나누게 되므로 M = P ÷ n 으로 따로 처리합니다.

M = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1), r = 연이자율 ÷ 12, n = 기간(년) × 12

이 계산기는 원 단위 반올림에서 생기는 누적 오차를 마지막 회차에서 흡수해 잔액이 정확히 0이 되게 합니다. 그래서 마지막 회차 금액만 나머지 회차와 몇백 원 다를 수 있고, 총이자는 '반올림한 월 상환금 × 회차수'가 아니라 회차별 이자의 실제 합계입니다.

원금 1억 원을 연 4.0% 고정금리로 30년간 원리금균등상환하는 경우를 위 식에 대입해 봅니다.

1. 월이자율: r = 4.0% ÷ 12 = 0.00333333.
2. 총 회차: n = 30년 × 12 = 360회.
3. 복리 인수: (1 + 0.00333333)³⁶⁰ ≈ 3.313498.
4. 분자: 100,000,000 × 0.00333333 × 3.313498 ≈ 1,104,499.
5. 분모: 3.313498 − 1 = 2.313498.
6. 월 상환금: 1,104,499 ÷ 2.313498 = 477,415원.
7. 첫 회차 내역: 이자는 1억 원 × 0.00333333 = 333,333원, 원금은 477,415 − 333,333 = 144,082원입니다. 첫 달에는 낸 돈의 70%가 이자로 갑니다.
8. 전체 합계: 총상환금 171,869,604원, 총이자 71,869,604원. 마지막 360회차만 반올림 보정으로 477,619원입니다.

원금이 2억 원으로 늘면 월 상환금은 954,831원이 됩니다. M은 P에 정비례하므로 거의 정확히 두 배이고, 1원 차이는 원 단위 반올림에서 나옵니다. 반면 기간을 40년으로 늘리면 월 상환금은 417,938원으로 내려가지만 회차가 480회가 되어 총이자는 100,610,796원, 즉 원금보다 커집니다.

같은 조건(1억 원, 연 4.0%, 30년)에 세 가지 상환 방식을 각각 적용하면 매달 내는 돈의 모양과 총이자가 아래처럼 갈립니다. 어느 쪽을 고를지는 매달 감당할 수 있는 금액, 보유 예정 기간, 중도상환 계획에 따라 달라지므로 숫자만 보고 정할 문제는 아닙니다.

1. 원리금균등 — 매달 477,415원 고정 / 첫 회차 이자 333,333원·원금 144,082원 / 총이자 71,869,604원. 매달 나가는 금액이 일정해 가계 예산을 짜기 쉽습니다.
2. 원금균등 — 매달 원금 277,778원 고정 + 잔액 이자 / 첫 회차 611,111원, 마지막 회차 278,624원 / 총이자 60,166,620원. 초반 부담이 원리금균등보다 13만 원 이상 크지만 잔액이 빨리 줄어 이자 합계는 1,170만 원가량 적습니다.
3. 만기일시(거치) — 매달 이자 333,333원만 내고 만기에 원금 1억 원을 한 번에 / 총이자 119,999,880원. 매달 부담은 가장 작지만 잔액이 전혀 줄지 않아 이자 합계는 세 방식 중 가장 큽니다.

실제 주택담보대출의 '거치식'은 거치기간(보통 1~5년) 동안만 이자를 내다가 이후 원리금균등으로 전환하는 형태라, 위 만기일시와 원리금균등을 이어 붙인 모양이 됩니다. 이 계산기는 거치기간을 따로 입력받지 않으므로, 거치 구간의 월 이자는 만기일시 결과로, 거치 종료 후 상환금은 남은 기간을 기간 칸에 넣어 원리금균등으로 각각 확인해야 합니다.

이자율 칸에 월이자율을 넣는 경우가 가장 많습니다. 이 계산기는 연이자율을 받아 내부에서 12로 나눕니다. 연 4.0%를 넣어야 할 자리에 0.33을 넣으면 연 0.33%짜리 대출을 계산하게 되어 월 상환금이 291,793원으로 나옵니다. 반대로 은행에서 안내받은 월 적용금리를 그대로 12배 해서 넣으면 실제보다 커집니다. 금융기관 안내문의 금리는 별도 표기가 없으면 연이율입니다.

월 상환금이 감당 가능하다고 해서 그 금액만큼 대출이 나오는 것은 아닙니다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 이 대출뿐 아니라 신용대출·카드론·기존 주택담보대출까지 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이고, 담보인정비율(LTV)은 담보 가치 대비 대출 한도를 제한합니다. 이 계산기는 상환 스케줄만 계산하므로 두 규제를 반영하지 않습니다. 실제 한도는 규제 지역, 주택 수, 대출 종류, 차주 조건에 따라 달라지니 금융기관에서 확인해야 합니다.

중도상환수수료를 빼놓고 총이자만 비교하는 것도 자주 어긋납니다. 대출을 만기 전에 갚으면 남은 기간에 비례해 줄어드는 수수료가 별도로 붙는 상품이 많고, 보통 대출일로부터 3년이 지나면 면제됩니다. 갈아타기나 조기상환을 염두에 두고 있다면 줄어드는 이자에서 이 수수료와 근저당권 설정비 등을 빼고 봐야 실제 차이가 나옵니다.

고정금리 전제를 잊는 것도 흔합니다. 이 계산기는 입력한 이자율이 만기까지 그대로라고 보고 360회를 계산합니다. 변동금리나 혼합형 상품은 금리 변경 시점마다 남은 잔액과 남은 기간으로 월 상환금을 다시 계산하므로, 금리가 바뀌면 그 시점의 잔액을 원금 칸에, 남은 개월을 기간 칸에 넣어 다시 계산해야 합니다.

[이 계산은 2026년 기준입니다]

• 국가법령정보센터 — 금융소비자 보호에 관한 법률 제19조(대출성 상품 설명의무)
• 금융감독원 금융상품통합비교공시 — 주택담보대출 상품 비교공시

최종 기준 확인: 2026년 8월 13일

결과는 위 자료를 적용한 참고값이며, 개별 계약과 기관 심사, 금융사 약관에 따라 실제 지급액·납부액과 차이가 있을 수 있습니다.